บ้านราคาถูก

บ้านราคาถูก

บ้านราคาถูก มูลเหตุที่ทำให้งบประมาณก่อสร้างแย่ลงกว่าเดิม ก่อสร้างบ้านแล้ว “งบประมาณบาน” คือปัญหาสามัญที่เจ้าของบ้านแทบทุกข้างหลังจำต้องพบเจอ แต่ว่าจะบานมากน้อยแค่ไหนขึ้นกับว่า เจ้าของบ้านเตรียมตัวในการก่อสร้างไว้ยังไง หรือแม้กระทั้งเรียนข้อมูลเตรียมความพร้อมมาอย่างยอดเยี่ยมแล้ว ก็บางทีอาจเสียท่าเสียเชิงกับจุดไม่บางทีอาจคาดหวังได้เหมือนกัน อย่างผมเองตอนก่อสร้างบ้านข้างหลังแรก ถึงแม้หน้าที่ งานการ ของตน พอเพียงจะมีความชำนาญ วิชาความรู้ในวงการก่อสร้างอยู่บ้าง แต่งบก่อสร้างก็เริ่มบานตั้งแต่งานส่วนประกอบ HOME

ต้นเหตุหลักเป็น เนื่องจากรีบร้อนเคร่ง กับเวลายามมากจนเกินความจำเป็น ก็เลยไม่ทันตรวจเช็ค แบบบ้านให้ดีๆทำให้จะต้องแก้ไขสเปคเหล็กส่วนประกอบคราวหลัง ส่งผลให้งบประมาณองค์ประกอบมากขึ้น มาจากเดิมหลักแสนและก็เบาๆบานสม่ำเสมอเรื่อยบทความนี้ ก็เลยนำข้อมูลต่างๆมาบอกกล่าว จากประสบการณ์ ของตน รวมทั้งจากประสบการณ์ของคนที่เป็นเจ้าของบ้านที่ผมดูแลให้ อะไรที่เป็นสาเหตุสำคัญให้งบประมาณก่อสร้างแย่ลงกว่าเดิม

ระบุงบประมาณก่อสร้างไม่ถูกตั้งแต่ต้น

นับเป็นต้นเหตุลำดับหนึ่งที่เกิดขึ้นในช่วงปัจจุบัน ที่ไปที่มาของการคำนวณงบประมาณไม่ถูกตั้งแต่ต้น มักมีสาเหตุจากการดูข้อมูลรีวิวก่อสร้างบ้านราคาไม่แพงจากเพจหรือเว็บอะไรก็ตามขั้นตอนแรกจะต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ผู้กระทำเพจออนไลน์จำนวนมาก ปรารถนาปั่นกระแสให้กำเนิดยอดผู้ชมมากมายๆและก็ราคาบ้านที่ต่ำกว่าธรรมดา มักชักชวนให้มีการคลิกเข้าชม กดไลค์ กดแชร์กันมากยิ่งกว่าบ้านราคาทั่วๆไป ข้อมูลพวกนี้ก็เลยถูกแพร่ระบาดอย่างเร็ว

แต่ว่าเมื่อได้ค้นหาข้อมูลที่จริงจริงแล้ว กลับต้องมาพบว่า ราคาดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นยังไม่รวมหลายๆอย่าง อาทิเช่น ไม่รวมเครื่องสุขภัณฑ์ ไม่รวมงานกระเบื้อง ไม่รวมงานกระแสไฟฟ้า เป็นเพียงแค่ราคาองค์ประกอบหลักแค่นั้น หรือแม้กระทั้งบางข้างหลังกลับได้มาพบว่า เจ้าของบ้านคุมการก่อสร้างด้วยตัวเอง ก็เลยปกติที่จะลดทุนต่างๆไปได้ แม้กระนั้นคนส่วนมากมักมิได้แสวงหาเนื้อหา จำแค่เพียงว่า บ้านรูปแบบนี้ ค่าก่อสร้างโดยประมาณ 9,000 – 12,000 บาท/ตำรวจมัธยม แค่นั้น เมื่อคิดคิดแผนมีบ้านเป็นของตัวเอง ก็เลยประเมินงบประมาณตามพื้นที่ใช้สอยแบบอย่างคร่าวๆยิ่งคนใดกันแน่ก่อสร้างบ้านโดยไม่มีที่ปรึกษาอะไรก็แล้วแต่ติดต่อผู้รับเหมาก่อสร้างโดยตรง แม้คุณเจอกับผู้รับเหมาก่อสร้างในข้อต่อไป งบประมาณก่อสร้างบ้านย่อมแย่ลงกว่าเดิมอย่างแน่แท้ Phuket Villas

สำหรับงบประมาณก่อสร้างที่ชี้แนะในปี 2564-2565 พอเพียงจะเฉลี่ยอย่างคร่าวๆได้ดังต่อไปนี้

• 14,000 – 16,000 บาท/ตร.ม. คุณจะได้บ้านทั่วไป ประมาณบ้านในโครงการจัดสรร ไม่เน้นดีไซน์หรือวัสดุตกแต่งมากนัก
• 16,000 – 20,000 บาท/ตร.ม. บ้านที่เริ่มมีดีไซน์ มีงานตกแต่ง เช่น งานกรุผิวผนัง, มีงานฟาซาด ระแนง
• 20,000 – 25,000 บาท/ตร.ม. หากคุณอยากได้บ้านประมาณ บ้านที่ลงนิตยสาร เว็บไซต์ บ้านที่ออกรายการทีวี มักเริ่มต้นด้วยเรทราคานี้ โดยจะเน้นงานดีไซน์ที่พอเหมาะ พอดี เลือกใช้วัสดุเกรดดี มักต้องทำงานร่วมกับผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์
• 25,000 – 35,000 บาท/ตร.ม. บ้านที่เน้นออกแบบพิเศษ มีความยูนีคสูง ผิววัสดุแทบจะไม่เห็นงานฉาบทาสีเลย แต่เต็มไปด้วยการเล่นกับวัสดุ หลายหลังที่ออกนิตยสาร ทีวี ที่มีคนแชร์กันมาก ๆ เช่น บ้านคุณหนึ่ง ณรงค์วิทย์, บ้านคุณบอย พิษณุ ก็เรทราคาก่อสร้างประมาณนี้

มองเห็นราคาแล้วสะดุ้งกันใช่ไหม มันไม่เหมือนอย่างที่คิดไว้เลยรึเปล่า แต่ว่าโน่นหละหมายถึงเรื่องจริงที่จะต้องเห็นด้วย อย่าเชื่อข้อมูลลวงจากผู้ใดกันกล้วยๆเนื่องจากว่าหัวหน้าเสนอ ราคาต่ำ เกินจริง มักส่งผลผลดีแฝงด้านใด ด้านหนึ่งเสมอ บ่อยที่ค้นพบว่า เจ้าของบ้านบางข้างหลังดีไซน์ บ้านเสร็จแล้ว แม้กระนั้นปักใจมั่นใจว่าเรทก่อสร้างต่ำๆจะทำเป็นจริง ตอนท้ายหาผู้รับเหมาก่อสร้าง ในเรทดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นมิได้ บ้านที่นึกหวังไว้ต้องพับแผนการไปโดยทันที

โดนผู้รับเหมาก่อสร้างยั่ว ด้วยราคาก่อสร้าง ที่ถูกเกินจริง

ผู้รับเหมาก่อสร้างดีๆนั้นมี แม้กระนั้นจากประสบการณ์ แล้วมีน้อยมากๆเกือบจะหาเข็มในห้วงมหาสมุทรก็ว่าได้ แต่ว่าก็คงจะไม่แปลกอะไรเนื่องจากว่าข้อบังคับบ้านพวกเราไม่ค่อยคุ้มครองปกป้องผู้ใช้มากแค่ไหนนัก เมื่อมีปัญหากัน ผู้รับเหมาก่อสร้างมักลอยตัวมิได้ต้องโทษอะไรก็ตามกลลวงต่างๆก็เลยแปลงเป็นวัฒนธรรมที่คนใดก็สามารถเข้ามารับงานในสายอาชีพนี้ได้

ผู้รับเหมาก่อสร้างที่ตั้งใจมาคดโกงจะทราบข้อบกพร่องดีว่า เจ้าของบ้านโดยมากอยากได้บ้านราคาไม่แพง แล้วก็โดยมากเพิ่งจะก่อสร้างบ้านข้างหลังแรก ก็เลยขาดความเข้าใจ ขาดประสบการณ์ “สรุปโดยรวมหมายถึงหลอกง่ายนั่นเอง ” ผู้รับเหมาก่อสร้างกลุ่มนี้จะใช้แนวทางเสนอราคาต่ำเพื่อได้งานก่อน แต่ว่าในราคา ที่เสนอมานั้น ยังไม่รวมรายการต่างๆที่ต้องอีกเพียบเลย ในมุมเจ้าของบ้าน มองเห็นผู้รับเหมาก่อสร้างทำ BOQ มาให้ มีรายการต่างๆนับร้อยรายการก็เลยคิดไปเองว่าเขาคงจะรวมทุกๆอย่างมาให้แล้ว รวมทั้งด้วยความเต็มใจที่หลงเสน่ห์จำนวนยอดสุทธิของราคาที่เสนอไว้

ก็เลยไม่คิดที่จะตรวจเนื้อหารายการอะไรก็แล้วแต่เมื่อการก่อสร้างดำเนินไปถึงกับขนาดที่ต้องมีสิ่งที่ยังไม่มีใน BOQ ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเบาๆเปิดเผยข้อเท็จจริงมาว่า ยังไม่รวมรายการโน่นนี่สาระพัด ถ้าเกิดเจ้าของบ้านไม่ยินยอมจ่ายเพิ่มก็พร้อมที่จะไป ก่อนที่จะตัดสินใจจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างรายใด อย่ามองเพียงแค่ว่าเขามี BOQ มาให้ไหม แม้กระนั้นจำต้องตรวจดูอย่างรอบคอบว่า BOQ มีรายการต่างๆครอบคลุมแล้วหรือยัง แล้วก็แม้ตรวจเองมิได้ ควรจะหาที่ปรึกษาช่วยวิเคราะห์ให้

เสียดายตังค์ ไม่ยินยอมว่าจ้างนักออกแบบ

ผมมักชี้แนะคนที่กำลังก่อสร้างบ้านเสมอว่า “คนที่จะอยู่ข้างเคียงเจ้าของบ้านได้ดิบได้ดีที่สุดเป็นคนเขียนแบบ” คำว่านักออกแบบในตรงนี้ รวมถึงทั้งยังบริษัทรับออกแแบบ ดีไซน์เนอร์ หรือแม้กระทั้งวิศวกร ที่วางแบบบ้านได้ เหตุผลเพราะว่า คนเขียนแบบหรือดีไซน์เนอร์ มิได้เป็นคนที่ส่งผลคุณประโยชน์ ร่วมในการก่อสร้าง แล้วก็เขามักคุ้มครองป้องกันงานวางแบบของเขาเอง เพื่อคำตอบ ของการก่อสร้าง ตรงตามแบบที่สุดเท่าที่จะทำเป็น แต่ควรมีเงื่อนไขตรงที่ คนเขียนแบบหรือกลุ่มออก แบบดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้น จึงควรดีไซน์ สิ่งเดียว มิได้รับสร้าง

คนส่วนมากมักรู้เรื่องว่า คนเขียนแบบปฏิบัติหน้าที่ เพียงแต่วางแบบ แล้วก็ยังรู้เรื่องไปอีกว่า แบบบ้านมองไม่เห็นจะมีอะไรจำนวนมากเพียงแค่ขีดๆเขียนๆข้อเท็จจริงแล้วแบบบ้าน ที่ดีสามารถช่วยตัดงบประมาณไปได้มาก ลดข้อบกพร่องที่บางทีอาจเกิดขึ้นในการก่อสร้างก้าวหน้า รวมทั้งเมื่อคุณได้ทราบจะ คนเขียนแบบแล้ว ก็พอๆกับว่า คุณถึงที่เหมาะขอคำแนะนำที่มีความสามารถ มีประสบการณ์ ขั้นต่ำการผลิตบ้านข้างหลังนี้ home

เจ้าของบ้านจะไม่รู้เรื่องสึกกระโดด คนเดียวคนเดียว ถ้ามีปัญหาใดในการก่อสร้าง มีปัญหากับผู้รับเหมาก่อสร้าง คุณยังสามารถขอความเห็นพวกเขาได้ตลอดถึงแม้งานวางแบบ จะสำเร็จและตาม การว่าจ้างนักออกแบบดีไซน์ ก็เลยมิได้เป็นค่าครองชีพที่แพงเลย ในทางตรงกันข้าม ค่าดีไซน์ในประเทศไทยถือว่าถูกมากมาย เมื่อเทียบกับเรทราคาดีไซน์จากประเทศอื่นๆดีไม่ดีถูกกว่าค่ากระเบื้องปูพื้นอีก

แบบก่อสร้างไม่สะสาง ดีเทลตกหล่น

ถึงแม้คนเขียนจะเสนอแนะให้ว่าจ้างนักออกแบบ แม้กระนั้นก็ไม่ใช่ว่าคนเขียนแบบทุกคนจะเก่งหรือมีประสบการณ์เสมอ แล้วก็บ่อยมากพบว่า งบประมาณที่แย่ลงกว่าเดิมอาจเป็นเพราะจุดบกพร่องในงานวางแบบหรือความไม่แน่ชัดในแบบก่อสร้างได้ด้วยเหมือนกัน การหานักออกแบบดีไซน์เนอร์ก็เลยจำเป็นจะต้องเลือกบริษัทที่ผ่านงานดีไซน์มามากมาย ยิ่งมีประสบการณ์มากยิ่งผ่านแนวทางในการศึกษาเรียนรู้จากงานจริงได้ดิบได้ดี พวกเขาจะเข้าใจดีว่า แบบก่อสร้างที่ดี จำเป็นจะต้องมีเนื้อหาใดประกอบลงในแบบบ้าง

เพราะว่าถ้าแบบก่อสร้างขาดเนื้อหางาน บางสิ่งบางอย่างหรือ ขาดความแจ่มกระจ่าง สำหรับการกำหนดสเปคต่างๆอาจจะส่งผลให้ผู้รับเหมาก่อสร้างรู้เรื่องงานนั้นๆไม่ถูกได้ ก็เลยเป็นสิ่งที่ทำให้เกิดการตีรื้อถอนทำใหม่ เป็นสาเหตุของการเกิดค่าใช้สอย ที่ไม่สำคัญได้ด้วยเหมือนกัน

แบบไม่นิ่ง คลุมเครือในความจำเป็น

หลายครั้งที่ค้นพบว่า หากแม้แบบบ้านจะเสร็จสิ้นแล้ว แม้กระนั้นคนที่เป็นเจ้าของบ้านยังมีความลังเลใจในความอยากได้อะไรบางอย่าง ทำให้ “แบบไม่นิ่ง” ความลังเลใจนี้มักเกิดขึ้นได้เพราะมีสาเหตุเนื่องมาจากความไม่ชัดแจ้งในความปรารถนาตั้งแต่ต้น หรือไปมองเห็นความคิดใหม่ๆนำไปสู่การเปลี่ยนหัวใจเฉียบพลัน จำเป็นจะต้องเปลี่ยนแปลงงานบางสิ่งขณะปฏิบัติการก่อสร้าง ซึ่งจะส่งผลทั้งยังรายจ่ายส่วนต่างในงานสิ่งของ เงินเดือน แล้วก็ช่วงเวลาก่อสร้าง ที่สูญเสียไป HOME

ความเป็นจริงแล้วการเปลี่ยนแปลงแบบขณะก่อสร้างคือเรื่องธรรดาที่พบเห็นได้บ่อยครั้ง แม้กระนั้นแม้มีจุดแก้ไขเยอะเกินไปก็จำต้องแลกเปลี่ยนด้วยค่าครองชีพที่แย่ลงกว่าเดิมมากขึ้นมา จุดที่ต้องระวังเป็นการเปลี่ยนแปลงขนาดรูปร่างต่างๆเป็นต้นว่า ลำดับแรกเริ่มในการก่อสร้าง เจ้าของบ้านเริ่มมองเห็น รูปร่าง ของห้องต่างๆจากกระบวนการวางแผนผังหรือกระบวนการทำคานพื้น เมื่อมองเห็นของแท้ อาจจะก่อให้คิดว่า ห้องมองเล็กหรือแคบเกินความจำเป็น แม้กระนั้นการมองมองเห็นเพียงแต่เส้นแบ่งที่ไม่มีฝาผนังกัน ชอบลวงตาให้มองแคบลงกว่าข้อเท็จจริงได้

ก่อนลงมือก่อสร้างอะไรก็แล้วแต่ก็เลยจำเป็นมากที่จะจำเป็นต้องตรวจตราสิ่งที่ต้องการของตนให้แน่ชัดแต่แรกเริ่ม เพราะเหตุว่าการปรับนิดๆหน่อยๆเพียงแต่บางจุด อาจมีผลพวงไปถึงห้องอื่นๆชั้นอื่นๆหรือส่งผลกับความงดงามของตัวบ้าน แล้วก็โน่นบางทีอาจเป็นจุดกำเนิดเล็กๆที่บางทีอาจจำต้องเพิ่มงบประมาณสูงถึงหลักล้านก็เป็นไปได้

ค่าครองชีพที่ไม่คาดคิดมาก่อน

การผลิตบ้านหนึ่งข้างหลัง มิได้มีแค่เพียงตัวบ้านแค่นั้น แม้กระนั้นยังมีค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดต่างๆที่เจ้าของบ้านเพิ่งจะทราบวันหลังว่าควรมี ดังเช่นว่าแบบอย่างต่อแต่นี้ไป

• ค่าเจาะตรวจดิน เพื่อทดลองชั้นดิน ใช้สำหรับการสเปคเสาเข็มในงานวางแบบส่วนประกอบ
• ค่าดินกลบ ปรับหน้าดินก่อนก่อสร้าง ในกรณีที่หน้างานน้อยกว่าพื้นที่ใกล้เคียงมากมาย
• ค่าใช้จ่ายในการเช่าที่ดิน สำหรับจัดเก็บวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้าง กรณีหน้าการก่อสร้างแออัด
• ค่าทำรั้ว มักเป็นส่วนที่เจ้าของบ้านลืมคิด ยิ่งที่ดินกว้างเป็นไร่ ค่ารั้วบางทีอาจมากถึงหลักล้านบาท
• ค่าวิศวกรตรวจทานงานส่วนประกอบ กรณีต้องการที่จะให้มีการตรวจสเปคงานองค์ประกอบ
• ค่านักออกแบบตรวจตรา กรณีอยากที่จะให้นักออกแบบตรวจตราก่อสร้างตามแบบ โดยทั่วไปจะคิดแยกจากค่าดีไซน์

ค่าคอนเซาท์ กรณีอยากกลุ่มบริหาร ควบคุมการก่อสร้าง

ค่าทึ่ม บางทีอาจมองเป็นคำพูดที่ไม่สุภาพ แต่ว่าปกติที่คุณจำเป็นต้องพบเจอคำว่า “ทราบงี้” “ไม่น่าเลย” มันเป็นค่าประสบการณ์
รายการพวกนี้เป็นเพียงแต่แบบอย่างเพียงแค่นั้น แม้กระนั้นถ้าคุณได้ผู้รับเหมาก่อสร้างที่ไม่บริสุทธิ์ใจสำหรับในการเสนอราคา คุณอาจพบว่า ยังมีค่าเดินท่อปลวก, ค่าน้ำค่าไฟฟ้าในการก่อสร้าง รวมทั้งค่าใช้สอยฯลฯ ก่อนที่จะทำการตัดสินใจจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างรายใด ก็เลยจำเป็นที่จะต้องตรวจทานอย่างถี่ถ้วน จะได้ไม่มีปัญหากันวันหลัง

ซินแสหรือเพื่อนบ้านทัก

อีกหนึ่งต้นเหตุที่พบได้บ่อยครั้ง เมื่อก่อสร้างบ้านไปแล้วคนรู้จักกันเข้ามาทัก “จุดนี้ไม่ดีนะ” “ทำแบบงี้มิได้นะ” หรือบางคนเชื่อในฮวงจุ้ย ภายหลังจากก่อสร้างบ้านเสร็จแล้วให้ซินแสมาดู ซินแสรับงานมาแล้วแม้ว่าจะไม่มีจุดใดไม่ถูกฮวงจุ้ย แต่ว่าถ้าเกิดว่าไม่มีอะไรให้เปลี่ยนแปลงเลยก็อาจดูไม่มีค่า จำเป็นต้องสั่งตีรื้อถอนแก้งานใหม่มากน้อยขึ้นกับแต่ละงาน ถ้าเกิดเหตุการณ์แบบนี้ บอกได้คำเดียวว่า ไร้คนดำเนินงานที่แห่งไหน ต้องการดำเนินการร่วมกับเจ้าของบ้าน บ้านโทนสีขาว

ถ้าเกิดคุณเชื่อในศาสตร์ฮวงจุ้ย สิ่งที่ทำได้คือ ว่าจ้างซินแสตั้งแต่อันดับแรกเริ่มในงานดีไซน์ เนื่องจากว่าถ้าเกิดมาข้างหลังดีไซน์เสร็จแล้วผู้ออกแบบมีสิทธิ์ที่จะคิดค่าวางแบบใหม่ทั้งสิ้นได้ โดยให้ซินแสระบุตำแหน่งแนวทางสำคัญต่างๆมาตั้งแต่ต้น ด้วยเหตุว่าการให้ซินแสมาภายหลังบ้านสร้างเสร็จแล้วเกือบจะไม่กำเนิดคุณประโยชน์ด้านดีเลย มีแต่ว่ามาก่อให้เกิดปัญหาให้เจ้าของบ้านจำต้องตกระกำลำบากตีสร้างกันใหม่วุ่นวาย

ส่วนกรณีคนรู้จักกันทักโน่น ทักนี่ ส่วนมากจะมีต้นเหตุที่เกิดจากคนใกล้ตัว หากแม้โดยมารยาทแล้วพวกเราไม่สมควรเอ๋ยถึงบ้านคนใดกันในด้านลบ เพราะเหตุว่าจะมีผลให้เจ้าของบ้านหรือผู้อาศัยรู้สึกกลุ้มใจได้ แต่ว่าก็ยากยิ่งที่จะห้ามปากคนไม่ให้บอก เจ้าของบ้านก็เลยจะต้องแน่แน่ว เด่นชัดในสิ่งที่ตกลงใจทำ ผู้ใดจะกล่าวอะไรก็ไม่จำเป็นที่จะต้องให้ความเอาใจใส่ “บ้านของพวกเรา พวกเราอาศัยเอง ตกลงใจเลือกเอง คิดบัญชีสร้างเอง ต้องยินดีเถอะ”

วัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างปรับราคาเพิ่มขึ้น

ถ้าหากใครกันแน่ได้ติดตามข่าววงการก่อสร้าง จะรู้ว่า ปี 2564 นี้ ค่าเหล็กปรับพฤติกรรมสูงมากขึ้นราว 40% แล้วก็โดยธรรมดาเมื่อราคาเหล็กปรับนิสัยขึ้น วัสดุอุปกรณ์ที่ใช้สำหรับก่อสร้างอื่นๆมักปรับขึ้นตามอัตโนมัติ โดยเหตุนี้ แม้ว่าจะปฏิบัติตามข้อต่างๆที่ชี้แนะไว้ข้างต้นแล้ว ก็อาจมีเรื่องราวไม่คาดคิดใดๆก็ตามทำให้งบประมาณก่อสร้างแย่ลงกว่าเดิมได้ การผลิตบ้านก็เลยควรต้องเผื่องบประมาณสำรองเผื่อไว้ด้วยเสมอ ไม่อย่างนั้น ถ้าขาดสภาพคล่องด้านการเงิน การก่อสร้างที่ดำเนินงานไปแล้วบางทีอาจควรต้องหยุดชะงัก การหาผู้รับเหมาก่อสร้างใหม่มาเริ่มงานคราวหลังต่อจากงานเดิมที่ทิ้งค้างไว้ ย่อมจำเป็นต้องจ่ายแพงกว่าเดิมอย่างหลีกเลี่ยงมิได้เลย